1.项目背景

我国通过成功的住房制度改革，实现了住房商品化和社会化，住房市场调控不断加强，住房保障体系不断完善。陕西省城镇常住家庭户均住房已达1.51套，城镇户籍困难家庭居住得到基本解决，低保、低收入住房困难家庭实现应保尽保。与此同时，在人口流入量大的中心城市，新市民住房保障不充分，“住房难、住房贵、住房差”问题日益凸显。新市民自购房比例低、以租房为主，而公租房及市场租赁住房均存在面积较大、租金总价较高等特点，对于新市民群体而言，现行住房供应体系与其“一间房、一张床、低租金”的实际需求脱节。近年来，陕西省新市民净流入量持续快速增长，城市公租房和市场租赁住房“夹心层”人群租赁需求旺盛但精准供给缺位。为了精准解决这一新型城镇化过程中的卡脖子问题，本项目对陕西省保障性租赁住房的需求定位和协同供给进行了理论研究和实践探索。

2.主要研究内容

本项目旨在实现三个目标：一是从需求端出发，挖掘外来务工人员、青年人等新市民的住房租赁需求形成机理，明晰“夹心层”群体的政策需求；二是从供给端出发，设计一套系统的具有陕西特色的保障性租赁住房体系，构建科学的租赁住房长效机制；三是根据陕西省经济、社会、资源、环境等实际，将经济学、社会学、生态学等理论与方法融合于保障性租赁住房政策体系中，系统性地指导实践工作。为陕西省不断完善城镇住房保障体系、提高租赁住房的社会保障能力与效用提供有效的决策支持。因此，主要完成的工作包括：

（1）基于人口统计信息、住房现状等特征指标将新市民群体细分为五类子群，通过需求偏好特征词块共现网络构建新市民群体需求特征三层指标体系，利用粗糙集理论和信息熵权重理论构建异质性群体租赁住房偏好特征模型，明确不同群体对租赁住房的差异化需求。

（2）基于深度访谈和微博大数据构建有关新市民群体住房租赁的质性分析资料库，利用扎根理论挖掘住房租赁行为关键影响因素，借鉴计划行为领域相关理论构建影响模型，通过实证检验建立新市民住房租赁需求形成机理。

（3）基于已出台的租赁住房政策，利用政策文本计量理论构建政策目标-政策工具-利益相关主体-施策主体四维政策供给网络，进一步建立基于政策网络的住房租赁政策供需匹配评价模型，明晰现有政策供给的缺陷。

（4）以项目全寿命周期为视角，将保障性租赁住房供给划分为规划、建设、运营管理三个主要阶段，分别建立包含政府、市场、社会三类基本供给主体的复制动态演化博弈模型和多群体建模仿真平台，构建保障性租赁住房“规建管一体”的多主体协同供给机制。

（5）以政策工具组合为视角，建立保障性租赁住房协同政策设计的高维多目标优化模型，通过目标函数和约束函数的优化计算，搭建包含金融模块、土地模块、财税模块、品质模块、分配模块、运行模块的保障性租赁住房政策支持体系。

（6）将保障性租赁住房理论体系应用于陕西省、西安市住房发展与住房保障规划的编制中，为陕西省、西安市提高租赁住房供给能力与效用提供有效的决策依据。

3.技术经济指标

（1）由于本研究成果咨政建言效果明显，陕西省和西安市保障新市民住房需求的政策性租赁住房供给有效，陕西省城镇净流入人口增幅明显。以西安市为例，“十三五”期间西安市常住人口由2016年的883.21万人迅速增长至2019年的1020.35万人，增幅约为15.5%，增幅略高于杭州并远高于南京、武汉、成都。

（2）由于本研究成果基础工作扎实，陕西省保障性租赁住房需求底数清楚，有效供给精准匹配，陕西省各市住房租赁市场租金平稳。以2021年12月份为例，全省住房租赁市场平均租金单价为18.67元/月/平方米，环比略微上涨0.03%，基本保持平稳。

（3）在本研究成果的有力支持下，2020年7月西安市在全国17个城市的激烈角逐中脱颖而出，成功入围“第二批中央财政支持住房租赁市场发展试点城市”，试点城市将获得连续3年共24亿元中央财政资金支持，对培育和发展西安市政策性住房租赁市场，提升关中平原城市群重要节点的综合承载能力具有重要意义。

4.社会经济效益

本项目从2013年1月开始，2019年1月告一段落，率先形成了一批与“保障性租赁住房”相关的理论与实践成果，包括36篇学术论文、15份研究报告、6本主编著作。项目研究成果达到了国内领先水平，且均被陕西省住房和城乡建设厅、西安市住房和城乡建设局、榆林市住房和城乡建设局等部门直接采纳，转化成了有关政府文件，进行了较为深入的实际应用，受到了应用单位的一致好评。同时，研究成果多次见报于西安晚报、陕西省人民政府网站等新闻媒介，得到了社会各界的广泛好评。截止2022年6月，项目组成员发表的学术论文被引次数已达297频次，为建立和完善具有中国特色的保障性租赁住房理论体系做出了贡献。

5.项目获奖情况

2021年，本项目成果“陕西省保障性租赁住房研究”获陕西高等学校人文社会科学研究优秀成果奖一等奖。